Türkiye'de son yıllarda tavan yapan gayrimenkul fiyatları ve önlenemeyen kira artışları "Piyasada balon mu var, patlayacak mı?" sorusunu diri tutarken, ünlü iktisatçı Mahfi Eğilmez'den ezber bozan bir analiz geldi. Eğilmez, konut ve hizmet sektöründe yaşanan akılalmaz yükselişleri klasik bir emlak balonundan ziyade, toplumun alım gücüyle tamamen bağını koparmış geniş çaplı bir "fiyat-gelir uyumsuzluğu" olarak tanımladı.
Ekonomik temellerden kopan ve "fiyatlar nasılsa daha da artacak" psikolojisiyle kendi kendini besleyen Ponzi benzeri süreçleri "balon" olarak nitelendiren Eğilmez, Türkiye'nin durumunu analiz etmek için yakın geçmişteki iki farklı Avrupa deneyimini masaya yatırdı.
İspanya Ve Yunanistan Örnekleri Ne Anlatıyor?
2000'li yıllarda Euro Bölgesi'ne girişle birlikte ucuz kredi ve finansman kolaylığı aşırı bir konut arzı yarattı. Fiyatlar gerçek talepten ve nüfus artışından kopup sadece spekülasyonla şiştiği için 2008 küresel krizinde balon sert patladı; inşaatlar yarım kaldı, şirketler iflas etti. 2010 sonrasındaki borç krizi nedeniyle ülkede yeni konut üretimi durdu. Ancak turizm, kısa dönemli kiralama (Airbnb) ve yabancı yatırımcı ilgisi talebi patlattı. İspanya'nın aksine burada sorun aşırı arz değil, yetersiz arz nedeniyle fiyatların uçmasıydı.
Türkiye'de Durum Ne? Sorun Sadece Konutta Değil!
Eğilmez'e göre Türkiye, bu iki örneğin arasında çok daha karmaşık ve tehlikeli bir görünüm sergiliyor. Büyük şehirlerde konut fiyatlarının hanehalkı gelirlerine oranının tarihi seviyelere çıktığını belirten ünlü iktisatçı, buna rağmen İspanya'daki gibi kontrolsüz bir arz fazlasının bulunmadığını, aksine yüksek inşaat maliyetleri ve finansman sıkıntısı yüzünden arz yetersizliği yaşandığını ifade etti.
Ancak Eğilmez, asıl dikkat çekici ve ürkütücü kırılmanın sadece konut piyasasında değil; restoran, kafe, otel ve genel hizmet sektöründe de yaşandığını vurguladı:
"Fiyatlar artık sadece maliyetler yükseldiği için artmıyor. İşletmeler, 'tüketici nasılsa bu fiyatı kabul edecek' varsayımıyla hareket ediyor. İstanbul, Bodrum ve Çeşme gibi yerlerde fiyatlama davranışları yerel halkın gelirinden tamamen koptu; sadece en üst gelir grubunun ve yabancıların ödeme kapasitesine göre şekilleniyor."
Düzeltme Her Zaman Fiyatların Düşmesiyle Olmaz
Ekonomik tarihin, gelirlerden tamamen kopan fiyatların sonsuza kadar yükselemeyeceğini kanıtladığını hatırlatan Mahfi Eğilmez, Türkiye'deki bu tıkanıklığın nasıl çözüleceğine dair de önemli bir teorik ipucu paylaştı:
"Yüksek enflasyon dönemlerinde piyasadaki düzeltme her zaman fiyatların gerilemesiyle gerçekleşmez. Çoğu zaman fiyatlar sabit kalır veya çok az artar; gelirlerin zamanla bu fiyatları yakalamasıyla denge yeniden kurulur. Ya da piyasa uzun süreli bir durgunluğa girer."
Eğilmez, artık temel sorunun "Fiyatlar ne kadar yükseldi?" değil, "Bu fiyatlar toplumun gelir düzeyiyle ne kadar uyumlu?" sorusu olduğunu belirterek ekonomi yönetimini uyardı.