Türkiye genelinde konut kiralama trafiğinin en yoğun yaşandığı, tayinlerin ve üniversite kayıtlarının peş peşe geldiği temmuz ve eylül ayları arasındaki kritik döneme girilmiş bulunuyor. Son yıllarda ülke genelinde giderek artan ve adliye koridorlarını kilitleyen ev sahibi ile kiracı anlaşmazlıklarının temelinde, baştan savma hazırlanan ve hukuki dayanaktan yoksun olan kira sözleşmelerinin yattığı görülüyor. Bu bağlamda kamuoyunu aydınlatan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, tarafların sözleşme masasında atacağı her bir imzanın ilerleyen yıllarda telafisi güç hukuki ve maddi sonuçlar doğurabileceği konusunda son derece ciddi uyarılarda bulundu. Profesyonel bir hukuki destek alınmadan, sadece kırtasiyelerden temin edilen matbu evraklarla yapılan sözleşmelerin, tarafları yıllar süren ve masraflı olan uzun dava süreçlerine mahkum ettiği gerçeği bir kez daha gözler önüne serildi.
Ev Sahipleri İçin Tahliye Taahhütnamesi Ve Kefalet Detayları
Gayrimenkul sahiplerinin haklarını korumak adına başvurduğu en önemli hukuki araçlardan biri olan tahliye taahhütnamelerinin düzenlenme şekli büyük bir hassasiyet gerektiriyor. Avukat Ali Güvenç Kiraz'ın aktardığı bilgilere göre, kira sözleşmesinin süresi dolduğunda yasal olarak sözleşme kendiliğinden sona ermiyor ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince otomatik olarak uzamaya devam ediyor. Bu noktada ev sahiplerinin aldığı tahliye taahhütnamelerinin geçerli olabilmesi için, kira sözleşmesiyle kesinlikle aynı tarihte düzenlenmemesi ve sözleşme metninin içerisine sıradan bir madde olarak eklenmemesi büyük önem taşıyor. Ayrıca kiralanan mülkün aile konutu olarak kullanılması durumunda, hukuki geçerlilik için evli olan tarafın eşinin de söz konusu tahliye taahhüdüne bizzat imza atması zorunlu kılınıyor. Güvence amacıyla sözleşmeye dahil edilen kefil müessesesinde ise, müteselsil kefalet durumu söz konusu olduğunda alacaklı tarafın borcun tahsili için kiracıya ve kefile aynı anda veya ayrı ayrı icra takibi başlatma hakkı bulunuyor. Kefilin hukuken sorumlu tutulabilmesi için sorumlu olduğu azami miktarı ve kefalet tarihini tamamen kendi el yazısıyla sözleşmeye işlemesi, şayet evli ise yine eşinin de bu duruma yazılı onay vermesi yasalarca şart koşuluyor. Uzmanlar ayrıca, özellikle öğrenci kiralamalarında alt kiralama yetkisinin sözleşmede kısıtlanması gerektiğini, aksi takdirde konutun ev sahibinin haberi dahi olmadan üçüncü veya dördüncü şahıslara yasal olarak kiralanabileceği tehlikesine dikkat çekiyor.
Depozito Bedeli Ve Yasal Kira Artış Sınırlarının Belirlenmesi
Sözleşme aşamasında taraflar arasında en çok tartışılan konulardan biri olan depozito bedelleri, yasalarla net bir çerçeveye oturtulmuş durumda. Kanunlara göre mülk sahibinin talep edebileceği depozito tutarı en fazla üç aylık kira bedelini geçemezken, bu bedelin ilerleyen aylarda oluşabilecek kira borçlarına mahsup edilmesi yasal olarak mümkün bulunmuyor. Teslim edilen depozitonun enflasyon karşısında erimemesi ve iade aşamasında sorun yaşanmaması için sözleşmeye alındığı şekliyle iade edilecektir ibaresinin açıkça yazılması tavsiye ediliyor. Bu ibarenin bulunmadığı durumlarda depozito bedelinin, kiracının çıkarken ödediği son güncel kira rakamı üzerinden hesaplanarak iade edilmesi gerekiyor. Eşyalı olarak kiralanan konutlarda, ileride yaşanabilecek hasar tespit anlaşmazlıklarının önüne geçmek adına detaylı bir demirbaş listesinin çıkarılması ve tüm eşyaların o anki fiziki durumlarının tutanak altına alınması büyük önem taşıyor. Kiralanan mülkte zamanla oluşacak olan basit kullanım ve rutin bakım masraflarının kiracının sorumluluğunda olduğu, tesisat yenileme veya kombi değişimi gibi gayrimenkulün esaslı onarımlarının ise tamamen mülk sahibinin yükümlülüğünde olduğu hatırlatılıyor. Kira bedelinin ödeneceği tarihlerin sözleşmede yoruma yer bırakmayacak şekilde net olarak ifade edilmesi istenirken, ev sahiplerinin keyfi olarak belirlediği afaki zam oranlarının hukuken hiçbir karşılığı bulunmadığı vurgulanıyor. Kanunlar gereği kira bedeline yalnızca yılda bir kez ve sözleşme yenileme dönemlerinde zam yapılabileceği, bu zammın üst sınırının ise on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi ortalaması ile sınırlandırıldığı, bu oranın üzerinde belirlenen zam maddelerinin kiracı tarafından ıslak imzayla kabul edilmiş olsa dahi hukuken geçersiz sayılacağı net bir şekilde ifade ediliyor.
Kiracıların Güvencesi Yazılı Sözleşme Ve Fatura Abonelikleri
Kiracıların hak kaybına uğramaması ve güvenli bir barınma hakkına sahip olabilmesi için atılması gereken ilk ve en önemli adımın, tüm detayları barındıran yazılı bir kira sözleşmesinin akdedilmesi olduğu belirtiliyor. Kiracının, imzalanan bu resmi sözleşmenin bir nüshasını ve konuta ait zorunlu deprem sigortası olan DASK poliçesinin bir kopyasını mutlaka mülk sahibinden talep etmesi gerekiyor. Günlük yaşamın temel ihtiyaçları olan elektrik, su ve doğalgaz gibi hayati aboneliklerin konuta taşınıldığı andan itibaren derhal kiracının kendi üzerine alınması, ilerleyen süreçlerde bazı art niyetli ev sahiplerinin bu hizmetleri keserek bir tahliye baskısı unsuru olarak kullanmasının önüne geçiyor. Kira bedellerinin ödenme şekli de büyük bir risk barındırıyor; uzmanlar, kiracıların elden nakit ödeme yapmayı kesinlikle reddetmesi gerektiğini, tüm ödemelerin banka kanalıyla ve yalnızca sözleşmede adı geçen mülk sahibinin resmi hesabına aktarılması gerektiğini savunuyor. Ev sahibinin kira bedelinin üçüncü bir şahsın banka hesabına yatırılmasını talep etmesi durumunda, bu talebin mutlaka yazılı bir beyanla güvence altına alınması gerekiyor. Ayrıca, kiracının yeni evine taşındığı ilk günlerde evin mevcut fiziki durumunu ve demirbaşlarını sözleşmedeki tutanakla dikkatlice karşılaştırması tavsiye ediliyor. Kapılarda, duvarlarda, dolaplarda veya demirbaş beyaz eşyalarda önceden var olan bir hasar tespit edildiğinde, bu durumun vakit kaybetmeksizin yazılı veya görsel kanıtlarla ev sahibine bildirilmesi hayati önem taşıyor. Bu basit adımın atlanması halinde, konuttan tahliye olunacağı dönemde bu hasarların kiracıdan kaynaklandığı iddia edilerek, içeride bulunan depozito bedelinden haksız kesintiler yapılabileceği uyarısında bulunuluyor.
Tahliye Süreçlerinde Kanuni Şartlar Ve On Yıllık Kuralın İşleyişi
Kira hukukunun en karmaşık süreçlerinden birini oluşturan tahliye davaları, ancak yasaların belirlediği çok kesin sınırlar ve haklı gerekçeler çerçevesinde açılabiliyor. Kiracının sözleşmede belirlenen kira borcunu zamanında ödememesi durumunda, mülk sahibinin noter kanalıyla en az otuz günlük bir ödeme süresi tanıyan resmi bir ihtarname göndermesi gerekiyor. Verilen bu yasal sürenin bitimine rağmen borcun ödenmemesi halinde, ev sahibinin tahliye davası açma hakkı doğuyor. Bunun yanı sıra, aynı kira yılı içerisinde kiracıya ödemelerdeki aksaklıklar nedeniyle iki farklı haklı ihtar çekilmesi, mülk sahibinin veya birinci derece yakınlarının konuta olan samimi ve zorunlu ihtiyacı, usulüne uygun alınmış geçerli bir tahliye taahhüdü, konutun izinsiz alt kiralamaya konu edilmesi, mülkün sözleşme amacına aykırı kullanılması, projeye aykırı kaçak mimari değişiklikler yapılması veya binanın kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı ilan edilmesi gibi durumlar da kanunlar nezdinde kesin tahliye gerekçeleri arasında sayılıyor. Hukukçuların en çok dikkat çektiği konulardan bir diğeri ise kamuoyunda on yıllık kural olarak bilinen yasal düzenleme oluyor. Bu kurala göre, bir kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini doldurması halinde, mülk sahibi hiçbir haklı gerekçe göstermek zorunda kalmaksızın kiracısından gayrimenkulü tahliye etmesini talep edebiliyor. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için, on yıllık sürenin bitiminden en az üç ay önce kiracıya noter aracılığıyla resmi bir bildirim yapılmasının kanuni bir zorunluluk olduğu hatırlatılıyor.