Miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerin satış sürecinde yaşanan mağduriyetleri ve fırsatçılıkları ortadan kaldırmayı hedefleyen yeni yasal düzenleme yürürlüğe girdi.
KRT TV ekranlarında konuşan Avukat Batuhan Bulut, İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişiklikle miras davalarında açık artırma kurallarının tamamen değiştiğini, ilk ihaleye artık dışarıdan kimsenin katılamayacağını ve fırsatçı mirasçılara ağır cezalar getirildiğini açıkladı.
İcra ve İflas Kanunu'nda 7589 sayılı kanunla yapılan ve 31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe giren değişiklik, miras kalan gayrimenkullerin ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yoluyla satışında yepyeni bir dönem başlattı.
"Ata toprağı"nın yabancılara gitmesini zorlaştıran ve kötü niyetli hissedarların satış sürecini tıkamasını engelleyen düzenlemenin ayrıntılarını Avukat Batuhan Bulut şu şekilde paylaştı:
Eski sistemde, mirasçılardan birinin hissesini paraya çevirmek için açtığı ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan açık artırmaya dışarıdan herkes katılabiliyordu.
Yeni düzenleme ile birlikte, taşınmazın birinci açık artırması sadece mirasçılar arasında yapılacak. Mirasçı olmayan üçüncü kişiler bu ilk ihaleye katılamayacak ve içeriden pay süremeyecek.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kritik bir şart bulunuyor: Taşınmazda mirasçılar dışında dışarıdan üçüncü bir kişinin hissedar olmaması gerekiyor. Eğer daha önceden dışarıdan birine hisse satılmışsa, bu özel düzenlemeden faydalanılamayacak ve ihale herkese açık şekilde yapılacak.V.
Geçmişte miras kalan taşınmazlar, belirlenen muhammen bedelin (gerçek değerin) yüzde 50'si üzerinden açık artırmaya çıkarılıyordu. Bu durum, taşınmazların değerinin çok altında satılması riskini taşıyordu. Yeni yasa ile birlikte, sadece mirasçıların katılacağı ilk açık artırmada taşınmaz yüzde 100 gerçek değeri üzerinden satışa çıkacak.
Örneğin; 10 milyon TL değer biçilen bir yer, eskisi gibi 5 milyon TL'den değil, doğrudan 10 milyon TL'den açık artırmaya açılacak. Evi veya tarlayı almak isteyen mirasçının en az bu bedeli gözden çıkarması gerekecek.
Uygulamada sıkça karşılaşılan "kötü niyetli mirasçı" sorununa da neşter vuruldu. Araziden veya evden bedelsiz faydalanmaya devam etmek isteyen bazı hissedarlar, satışı engellemek için ihaleye girip rakamları suni olarak (örneğin 10 milyonluk yeri 20 milyona) yükseltiyor, ihale kendisine kalınca da ödeme yapmayarak süreci başa sardırıyordu.
Eski sistemde hisse payı yüksek olan mirasçılardan teminat alınmazken, yeni sistemde istisnasız her mirasçı, taşınmaz değerinin en az yüzde 10’u kadar teminat yatırmak zorunda kalacak.
Teminatı yatırıp ihaleye giren, fiyatı yükselten ancak sonrasında gayrimenkulü satın almaktan vazgeçen mirasçıları artık çok ağır yaptırımlar bekliyor. Yeni yasa gereği, ihaleden cayan kişinin hem yatırdığı teminat yanacak hem de kendisine taşınmazın toplam değerinin yüzde 5'i oranında para cezası kesilecek. Yani 20 milyon liralık bir taşınmazın ihalesini bozmaya çalışan bir mirasçı, 1 milyon TL'ye varan para cezası ödemekle karşı karşıya kalacak. Avukat Batuhan Bulut, yeni düzenlemenin özellikle Anadolu'da ata topraklarının üçüncü kişilere geçmesini engellemek isteyen ancak tüm mirasçıların onayını alamadığı için eli kolu bağlanan vatandaşlar tarafından uzun süredir beklendiğini vurguladı.